今年上半年,广州市一个名叫“蓝色康园”的小区卖车位,有的车位叫价六七十万元,引发了强烈关注。“天价车位”揭露了广州“车位贵、停车难”问题的冰山一角。广州市政协委员曹志伟向有关部门转交一份建议,在这份建议中,曹志伟详细算了几笔账,试图从经济角度解开“停车为什么难”这个问题。据他计算,开发商出售一个车位毛利近20%,而出租一个车位年收益率仅1.08%,造成开发商“宁售不租”,客观上导致小区停车位被炒作。
　算账
出售车位收益远高于出租
　　一方面是车位越来越紧张,另一方面是开发商建设配套停车位的积极性却不高,究其内因其实还是“钱作怪”。曹志伟算了三笔账:
　　第一笔账:开发商出售车位利润率较高。目前车位均价是29.8万元/个(根据2011年5月统计数据),而地下车库的造价高昂,若能卖到30万元的价格,扣除开发建设成本和各项税费及财务费用后,平均花了3年开发建设一个房地产项目,发展商销售车位的毛利润率近20%。
　　第二笔账:出租车位收益非常低。目前广州市住宅车位出租有政府限价,月租最高400元/个。假定开发商以400元/月的价格出租自建的车位,即使按车位开发建设直接成本15万元/个计,其收益率仅为1.08%。没有限价的商业性质车位,假定以2000元/月的价格出租自建的车位,收益率则有4.35%。
　　第三笔账:而从政府角度说,若按建筑密度50%的规划要求,在市中心每多建1万个车位,起码要占用10万平方米土地,这在市中心可用土地面积出让地面单价折合超过2万元/平方的今天,意味着政府要减少20亿的卖地收入,而且征地拆迁相当困难。
　　曹志伟据此指出,开发商车位“宁卖不租”的真正原因是,无论是商业车位还是住宅车位,出租的收益率都极低,所以开发商情愿卖掉车位,收回成本再投资商业或住宅的开发项目。
　建议
放开车位租价控制私车增长
　　曹志伟委员对“停车难”问题开出的“药方”是:放开车位租价、降低车位成本、控制私家车增长、发展公交事业。
　　曹志伟提出,政府应加大对公共停车场建设的财政投入,在“十二五”3600亿的交通投入预算中考虑到公共停车场的建设。例如在市政绿化广场或公园的地下空间投资发展停车场。并且,应该将路边停车位收益在扣除道路维护费后全部用于停车场的建设,率先降低这些公共停车场的收费。
　　而对于小区和商业街区停车难问题,曹志伟提出,地下停车位租价至少是1237.11元/月才能支付税费和建设开发直接成本的利息及管理费用。曹志伟认为,只有放开停车场收费价格,才能鼓励社会力量多建停车场。同时加快实施“公交优先”政策,限制私家车增长。
　　曹志伟还指出,架空层车位建筑造价仅为地下室车位的一半,如政府允许架空层用于建设停车场,将有利于增加停车位、降低停车费。
　争论
“停车难”根本上是规划问题
　　“广州中心区的小区停车位月保早就超过400元了,有的小区高达1200元,停车不还是难吗?”围绕广州“停车难”问题,有车主对曹委员的建议提出不同意见:“停车难不是提高停车费就能解决的,别老是一说解决停车难就想到提高收费。”
　　车主杨先生认为,“停车难”问题虽有经济原因,但根本上还是规划的问题:城市规划对于汽车保有量的增长预计不足,导致停车场和路网规划的严重滞后；早期建设的楼盘对于地下停车场没有强制性规定,新增汽车无固定停车位,中心城区尤其严重；地下停车场开发成本较高,开发商缺乏积极性,而公共停车场需占用大量土地资源,政府财政不愿意买单。
　　杨先生说,第一,兴建地下停车场,本身是住宅配套,属于开发商应尽的义务,而且其开发成本在停车位的价格上已经有所体现。而且,现在中心区住宅停车位并不便宜,一些小区停车位价格甚至超过了楼房均价。
　　第二,架空层停车位在规划上已经过时。架空层车位对应住宅比率较低,无法大幅增加停车位数量。且架空层按照相关法律法规应属于全体业主所有,不得出售牟利。此外,停在架空层的车辆,在小区内部行驶,违背人车分流原则,增加了小区居民出行的隐患。
　　第三,完全限制私家车发展,不可取也不可能。首先,中心城区房价太高,人群挤出效应,导致越来越多市民居住于郊区,而公共交通配套不足,导致住得远的人不得不买车代步。其次,城市家庭生活对于汽车的依赖性越来越强,汽车时代已经到来,政府应考虑用疏导的办法,而不是强行阻截。
　　合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江也认为,停车难首先是规划的问题。黎文江说,他认为在停车位不足的情况下,小区停车位应该全部“只租不售”,这样对全体居民来说才公平。否则稀缺的车位一旦进入市场,就避免不了价格被炒作的命运。
　　　　　　曾妮　黄勇浩　薛小群