2011年只剩最后的十几天,对于已经买了房子的消费者而言,目前最关心的就是明年房贷还贷数目的增加了。由于房贷利率向来是按年调整,从明年开始,2011年央行连续三次上调的利率效应将集中体现。经过大概估算,在利率7折的前提下,对于一套贷款额为30万元、贷款年限为20年的房子来说,此次调整之后,消费者每个月需要多付52元。
　　新利率新年起执行,
“7折”优惠仍继续
　　按照惯例,购房者与银行签订贷款协议时都会将利率的调整时间定为“次年1月1日”,也就是说,在本年度无论央行上调还是下降利率,个人房贷都是从来年的1月1日起执行新利率。2011年,央行分别于2月9日、4月6日、7月7日连续三次上调存款利率,5年以上贷款的基准利率从年初的6.4%上调至7.05%,上调了0.65个百分点,上调幅度达10%。而这三次的加息效应将从2012年1月起集中体现,对于正在还贷的消费者而言,利息支出将明显增加。
　　以一套贷款30万元20年期的房子为例,选择等额本息还款法,在央行加息之前,按照7折利率计算,每月还款额为1917.44元,加息之后还款额为1969.11元,每个月增加52元,20年下来总利息额增加12480元。
　　不过记者同时从银行了解到,虽然利率上调,但是贷款之初购房者与银行约定的“7折”或者“85折”等利率优惠,会一直执行,并不会因为利率的变化而变化,消费者对此无需担心。
算好“新账”还贷款
少还1元影响信用
　　购房者李先生表示,他在银行办理的个人房贷至今还有14万元左右没有还完,贷款期限还有8年。“我前两天收到了银行的短信通知,提醒我从下个月开始还款金额将发生变化,让我去银行打一张新的还款单子,按照新的额度还款。”
　　对此,中国银行东城分行信贷部的工作人员表示,每到年底,他们都会提醒办理个人房贷业务的消费者注意新一年的还款额度,避免出现因为还款额度不足而产生信用不良记录。“我们一般会通知购房者前来打印一张还款单,从1月到12月,每个月还多少、本金多少、利息多少,都记录得清清楚楚,购房者看得也比较明白。如果从下个月开始购房者还按照之前的额度还款,哪怕只少1元钱,也会被银行记录在案,因而影响个人信用。”这位工作人员提醒购房者,一定要尽早关注自己还贷金额的变化,提前做好准备,不要因此产生不良信用记录,造成更多的麻烦。
提前还贷人数增多
银行放宽还款限制
　　“我9月份就申请了提前还贷,这三个月连续提前还,每个月都还1万元,基本上把手头的钱都用于还房贷了。”在北宫街一家工商银行,市民牟先生正在办理提前还贷业务,他告诉记者,不仅是自己急着提前还款,身边的亲戚朋友也都纷纷选择提前还贷,主要就是觉得明年利率太高,算下来多花不少利息。
　　据了解,类似于牟先生这样的购房者为数不少,从7月份开始,市区各家银行前来申请提前还贷的购房者数量一直都在增加,“11月份来申请提前还贷的人数比去年同期增加了30%,都是觉得多花利息不合算。”东风街一家建设银行信贷部的工作人员向记者透露。
　　由于今年央行也连续上调了准备金利率,为了扩大资金来源,许多银行也非常欢迎市民提前还贷。之前提前还款银行还给设置了不少条件,比如规定需缴纳违约金、一定数额以上才能提前还贷等,现在不少银行都不约而同地放宽了还款限制,不需要缴纳违约金、还贷金额达到1万元就能办理等。
　　“每家银行的要求都不一样,购房者最好仔细查看当初签订的贷款协议,然后打听一下银行最近有没有出台提前还款的优惠政策,不要盲目还。”对此,业内人士表示。
四类贷款买房者
提前还款不划算
　　面对即将到来的加息,并不是所有的购房者都适合提前还款。中信银行信贷部的李经理对记者分析,有以下四类购房者提前还款反而会吃亏。
　　第一类是享受7折利率优惠的购房者。
　　李经理介绍,目前的基准利率为7.05%,7折为4.935%,而经过连续加息,目前5年期的定期存款利率已经达到了5.5%,出现了贷款利率与存款利率“倒挂”的情况。“如果提前还款,节约的利息还不如存钱挣的利息多。”如果是有理财经验的市民,倒不如拿这笔钱投资一些理财产品,获得更高的收益。
　　第二类是短期内还将继续贷款的购房者。
　　据了解,目前银行个人房贷一般都是在基准利率的基础上上浮10%-20%,如果明年“银根”继续紧缩,上浮的幅度还将更高。对于一些有可能明年继续贷款的市民而言,此时提前还贷显然不是好时机。
　　第三类是等额本金还款期已过1/3。
　　对于使用等额本金还款的购房者,等额本金是将贷款额总额平分成本金,根据所剩本金计算还款利息,随着还款时间的增加,所剩本金减少,还款利息也越来越少,当还款期超过1/3时,借款人已还了将近一半的利息,如果此时选择提前还贷的话,偿还的更多是本金,不能有效地节省利息支出。
　　第四类是等额本息还款已到中期。
　　对于使用等额本息还款方式的借款人,等额本息还款是每月还款总额固定,其中还款本金递增,还款利息递减,也就是说借款人前期还的利息比重较大,本金比重较少。如果借款人到还款中期再选择提前还贷的话,此时已经偿还了大部分的利息,提前还款的部分则更多的是本金,这种情况再选择提前还贷意义不大。除此之外,如果采用公积金贷款,也没有必要提前还贷。
　　“总而言之,借款人应根据自己的实际情况来定夺、操作,不要因为加息就不顾一切,盲目地选择提前还款。”李经理表示。
　　　　　　　　　　　　　□本刊记者　薛静