相信有意向购房的人们都想知道,潍坊房价到底降了没?降了多少?我个人认为,降了,降了大约10%,而且这已经是底部了。
　　首先,大多数楼盘现在都有95折左右的折扣,这就降价了5%,另外,从去年8月份,到现在各楼盘的价格基本没有变动,而同期CPI涨幅是5.4%。除了房子,包括建房子所需要的建材等成本都在涨。尤其是人工工资,以建筑木工为例现在的日工资比2009年涨了55%。人工工资这一点最近装修房子的朋友肯定能深刻体会到。这样一来房价又变相跌了5.4%。综合考虑目前的优惠折扣与CPI涨幅,房价就是10%的跌幅了。
　　而10%-15%是众多财经专家公认的三、四线城市房地产的净利润空间。所以目前的报价基本接近成本了,再降价的话,对于诚信企业来讲,只有降低后期项目的品质了。而占绝大多数比例的成本都是刚性的,没法降,比如土地成本、建安成本、开发企业的运营成本等等,当然还有今后必须全部计入房价不得额外收取的280元一平米的配套费。
　　当然了,如同去年年底一样,也不排除个别企业因为特殊原因拿出某栋楼大幅降价保证资金链的可能。
　　后市如何,还有下跌空间吗?我们来分析一下我市房地产的刚性成本。根据房地产开发建设周期,一般拿地后2年是项目开盘入市时间。也就是说2012年的房源的土地,基本都是2010年成交的。2012年成交的土地的楼盘集中上市期是2014年。
　　奎文区2009-2011年三年土地价格涨幅较大,尤其是2011年,更是增长了48.56%,2010年也增了15.83%,这些土地将会在未来几年内集中开盘销售,而目前销售的楼盘多是2009成交的土地,也就是说从房子最根本的供应土地的价格来看,未来几年楼盘价格没有下降的可能,只有上涨的压力。
　　除了土地,房地产的最大成本就是建安成本了,我们习惯性用社会上流传已久的建筑成本去估算当今房子的建造成本。然而当今房子的建筑成本已经大大提高,当然了,品质方面也不可与过去的老房子同日而语。
　　我们都知道以前的房子都是5层或者6层的砖混多层。流传已久的成本800元、900元一平米。然而汶川5.12大地震中,现实情况就是砖混的几乎没有幸免的,全部倒塌,框架结构的房子,不管多层还是小高层、高层几乎没有发生整体垮塌的情况。所以在新汶川重建的时候框架结构被较为普遍的采用。
　　现在看我们潍坊的新房子,罕有的多层也都开始采用框架结构,这一点就会比以往砖混结构的房子高出500元以上,而构成潍坊商品房供应绝对主体的都是框架结构的高层和超高层,框架结构的高层和超高建筑成本几乎是过去砖混多层的2倍,达到1600元左右。
　　另外,随着人们生活水平的提高,对于社区的居住环境也提出了很高的要求,像社区绿化、地下停车等,这在以前的老社区中是没有的。绿化成本折合到房价中少则100-200元,多则数百元。而地下车库的建造成本比地上建筑就更高了,加上行车通道,泊车位,地下40平米才能出一个车位。通俗一点讲,为什么北京、上海舍得花钱修地铁,而长春等二三线城市为了解决拥堵问题,修地上轻轨?就是因为地下工程施工的成本远远高于地上。算到这里,普通楼盘的每平米的建筑及配套设施的成本达到多少了?2000元了!
　　另外一点,我们还要注意到,我们国家是个能源相对于匮乏的国家,处于可持续发展的战略考虑,近几年政府部门也制订了很多高瞻远瞩性的住宅技术标准和规范,像防火材料、保温材料、智能消防设备在建筑上的应用、建筑太阳能应用一体化等等,这些技术和材料的应用对于我们每一个人甚至子孙后代的生活都是非常有利的,当然了,这些技术和材料的应用也会提高当今房价的成本数百元。建筑质量、百年大计。这些成本是我们用传统习惯性思维想象不到的。
　　除了绿化、人车分流等社区环境以及建筑符合国家或者地方规范标准外,追求品质的人们对于诸多节能环保的材料、舒适便捷的科技应用也提出了更高的要求,像我们鲁鸿37°项目上应用的健康节能的LOW-E玻璃加合金断桥隔热技术的落地窗的造价就是传统中空玻璃塑钢窗的2倍以上。还有中央新风系统、同层排水系统、中央直饮水技术,这些节能舒适的新材料新技术的运用,是以往宅上没有的。而且这些会迅速成为潍坊住宅的流行趋势。
　　因此,综合考虑土地成本、配套费等税费、框架结构的建筑、门窗、社区绿化、地下车库、防火保温、智能消防、太阳能应用最普通的新房子的成本是多少?再加上高品质生活追求的LOW-E玻璃、合金断桥隔热的落地窗、中央新风系统、直饮水等,优质房子的成本是多少?目前房价下降空间还有多大?各位读者自己应该有判断了。　　　　　鲁文成(鲁鸿37°总经理)