“潍坊现在的房企利润非常低,如果是2008年以后拿地的楼盘,现在销售利润能有10%就非常非常不错了,很多楼盘只有7%或者更低。”一位资深地产界人士如此表示。而这个利润率,与保障房基本持平。
　　业内人士表示,在现下的地产调控政策运行中,房企的利润受到进一步挤压,尤其是对一些“以量换价”的项目而言,这种情况更为明显。
　　标杆房企的微利示范
　　如果说之前一些项目的优惠只能算小打小闹的话,那么5月份开盘的恒大名都则引发了市民对潍坊市场的强烈讨论。4480元/平米起、还送1500元/平米的装修,这样的重磅价格使得恒大名都在开盘当天,就成交了442套,总成交金额达3.2亿元。
　　虽然恒大名都没有透露此次销售房源的利润率,但业内普遍分析认为,这个价格几乎将利润率压到了最低。“也就是恒大这种全国性的大企业敢这么做,也有实力这么做,我们都算过,恒大这次开盘基本上是不挣钱的,也就是它这个项目比较大,所以采取了低开高走的方式,你放在潍坊本地的开发商身上试试,谁敢?”高新区某楼盘的销售负责人面对恒大名都的火爆热销,感慨地说。
　　这样的数字不仅是在恒大。翻阅去年万科的年报,记者发现2011年万科销售金额1215.4亿元,其营业收入达717.8亿元,同比增长41.5%,实现净利润96.2亿元,同比增长32.2%。作为中国最大的房地产企业,万科的利润并不高。
　　对此,万科的一位副总裁表示,由于万科盘子太大,市场一出现风吹草动就必须得先跑。为了企业的持续发展,从去年下半年开始,许多新开项目就制定了灵活的定价策略,原则上与上期产品价格持平,因此就导致了万科去年的利润率并不高。
　　恒大的策略与万科如出一辙。随着恒大名都的低价入市,越来越多的楼盘加入到了打折优惠的队伍当中,其中不乏之前坚守价格线的一些项目。
　　“标杆房企的作用显而易见,尤其是恒大、绿城、万科这样的大型房企。”对此,上城国际策划经理王翰彬说。“但后期价格走势依然取决于项目本身的定价和销售情况,本土开发商也不一定非要追随这些标杆房企脚步,做主要的还是踏踏实实的做好自己的项目,取得消费者的认同。”
房企各项成本激增
　　房企利润变薄,一方面与降价有关,但最主要的,还是各项成本的激增。
　　“土地成本是固定的,也比较透明。”三友·翡翠城营销总监刘圆圆如是说,“2008年之前拿地相对便宜一些,之后拿地肯定贵,尤其是2009年至2011年年初这段时间拿地的开发商,你看他们的项目到现在都不敢动。”
　　刘圆圆介绍,楼盘的销售价格主要包括土地成本、建安成本、财务税费、管理成本、营销费用等。除了土地成本从拿地时起是固定的之外,其他各项成本都随着时间的推移不断上涨。“潍坊的高层平均建安成本已经超过1600元/平米；财务税费不用说了,现在融资这么难,这一块成本也增加了不少,每平米大概250元；政府收费每平米在150元左右；小区配套费每平米270元,管理成本和营销费用每平米300元,一些品质小区还要做景观,最普通也要100元/平米,所有这些项目加上土地,仅成本都超过3500元/平米了,你觉得卖4000元/平米贵吗?虽然不同时期拿地价格不同,但潍坊整体情况大致如此,房企的利润率连10%都不到,也就是7%-10%之间,有些成本控制不好的,甚至达不到这个数字。”
　　按照这个标准,说潍坊进入了微利时代,并不为过。
　　“开发商的暴利时代已经结束了,市场也在这个过程中逐渐稳定下来。”刘圆圆说。“其实很多购房者也都明白这个事,最近我们项目无论是咨询量还是来访量都有明显回升,购房者出手的意愿明显增强。”
现在正是购房良机
　　对于房企微利的市场现状,业内观点一致认为,已经到了出手抄底的时候了。
　　“中央调控的实质是稳定房价的同时,稳定成交量。从目前的信贷政策来看,中央对刚性需求是支持的,所压制的不过是投资者。所以有刚性需求的购房者应该趁机入市,尤其是现在信贷政策正在逐步恢复至2010年的条件,趁此买房再合适不过。”三友·翡翠城营销总监刘圆圆表示。
　　上城国际策划经理王翰彬则认为,楼市经历了数次调控之后,至此房地产行业已经逐步回归到正常的利润区间,潍坊楼市向来平稳,并没有出现大起大落的状况,对于刚需购房者来说,抄底时机已经到来,可以适时选择交通、配套便捷,性价比高的楼盘出手。“上半年很多应开的楼盘没开,在资金链压力下,下半年这些楼盘肯定要开,届时,将有更多的楼盘采取降价走量的方式,起码要保持今年的业绩单不至于太难看。”
　　此外,潍坊的各大银行首套房利率已经普遍降至基准,对于急需购房的首次置业人群而言,现在正是最好的购房良机。　　　　　　　　　　　　　　　　　□本刊记者　薛静