夏德娟

　　新年刚过,开班不久就发现潍坊某地产网站已经旗帜鲜明地举起了“很春天”的“潍坊地产去熊入牛”大旗,列举的系列数据也很振奋业内人心。从去年底至今年一月末,潍坊房地产市场的确出现了一波复苏回暖,成交量放大的过程。但二月份市场成交量锐减,这虽与过年放假有关,但与“国五条”、“新国五条”的出台影响到市场面也不无关系。
　　地产市场有它局部的小气候,但总的来说还是深受大气候影响。回顾去年地产市场,四五月份,全国房地产市场成交温和放大,到了七八月份,一二线城市房价开始上涨,三四线城市房价下跌跌幅收缩。截至目前,房地产市场延续着淡季不淡、房价微涨的行情,潍坊市场也是如此。
　　究其原因,主要不外乎以下几个方面:一、调控两年之后,市场逐渐适应,节奏得以恢复；二、在观望一段时间之后,市场上的刚性需求得以释放；三、央行降息、降准及首套房贷利率利好的刺激；四、“房价或将上涨”的舆论导向致购房者心理预期的改变；五、PMI指数站上“荣枯线”,房地产景气指数等指标,显示中国经济及房地产行业基本面向好。
　　正因为成交放大,房企资金链得以缓解,购房者心理预期改变,行业景气向好,在此背景下,房价的确存在止跌反弹的隐忧。但我们相信,只要房地产调控不放松,未来房地产市场将维持长期、稳定发展局面。
　　从政策方面看,“国五条”和“新国五条”的相继出台,“两会”之后的房地产政策走势不会有很大的变化。在2013年,已经出台的房地产政策不会松动,限购、限贷等调控政策显然不会退出,甚至房产税试点还会加快。但我们也要相信,房地产调控的目的不是要将房地产一棒子“打死”,“控房价”不是调控的唯一目标,调控的指向应是消除房价快速上涨的形成机制,或解决导致房地产市场畸形发展的内在问题。
　　从住宅供给面看,经过两年的市场惯性后,供给已经趋缓。如果调控不放松,库存相对偏高的情况,会随着时间推移逐步改善。但由于市场供给增速放缓,库存持续减少,就可能让人建立起供不应求导致房价上涨的预期。这正是去年任志强的“明年三月房价暴涨论”的论据之一。
　　只是,从需求面来看,因限购、限贷的政策依然存在,并不会松动,加之扩大房产税试点范围的影响,投资性需求、改善型需求都将保持谨慎,而刚性需求之前已得到一定程度的释放,就难以再次大规模释放,这样,市场需求难以有效扩大。
　　众所周知,潍坊的房地产市场一直以来还是比较积极健康的,市区的商品房价格相对于周边兄弟市的房价一直偏低,甚至周边下辖县市房价与核心市区房价不相上下,这也是不常见的现象。综合以上分析可知,2013年,潍坊房地产市场或将呈现稳中有升的格局,房价大幅下跌的概率很小,但房价也不存在大幅快速上涨的基础。
　　2013年,潍坊房地产市场恐难再现爆发性增长,而将逐步撇去投资属性,向居住属性回归。
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