■本刊记者　薛静
　　“退台花园洋房”实际上是连排别墅向普遍住宅的过渡品种,更是一种建筑设计方面的空间创意,原本有限的居室面积得以最大限度的延伸,不仅一楼前后带院,二楼也能实现空中花园的居住梦想。以凤凰太阳城和上城国际为代表,这类产品比普通住宅更多考虑了环境品质与舒适度的提升,填补了潍坊楼市的市场空缺。
　　几年前,说起买房子,大部分潍坊人的首选必定是多层住宅,但随着市区土地的日益稀缺,多层住宅已难觅芳踪,越来越高的高层逐渐成为了住宅市场的新势力。但购房需求不会一成不变,在竞争日趋激烈的市场形势下,创造新产品无疑是楼盘脱颖而出的重要砝码。
　　于是,退台花园洋房,这种被认作多层住宅的升级产品出现在了市场上。退台花园洋房在潍坊市场出现的时间并不长,从第一代至今只有三年左右时间,但市场反应普遍不错。但另一方面,退台洋房由于成本较高,受众群小,不少开发商即便已经有了开发退台洋房的实力与目光,却还是无法将此类产品规模化。据不完全统计,目前市场上真正的退台花园洋房项目不超过五家,更多的是一些电梯洋房等类产品。
　　但是,潍坊的楼市发展至今,产品的细化发展已经不可避免,相对于买房子,更多的购房者倾向的是购买一种生活方式。从这个层面上讲,退台花园洋房毫无疑问会进一步提高生活品质,在日益稀缺的土地资源面前,说也不敢说这种产品会不会在将来的某一天,直接取别墅而代之。

带花园的多层住宅,先摸市场再探需求
　　退台花园洋房,因其独特的建筑形态而得名。这类建筑外型类似于台阶,特点是住宅的建筑面积由底层向上逐渐减少,下层减少的建筑面积成为上层的一个大平台,可做空中花园使用。退台花园洋房在国外已经非常普及,但在国内尚属于新兴事物,先是从几个一线城市,逐渐蔓延到全国的房地产市场,这类产品受欢迎,主要是由于土地和多层住宅的希缺、产品舒适度提升以及市场需求等方面的原因。业内人士指出,随着市场的细分,传统的多层住宅弊端也越来越明显,产品同质化、雷同化太严重,早已无法满足中高端人群的需求。
　　“退台花园洋房的最大好处,就是可以很好地将消费者的亲地性和居住的便利性结合起来。退台花园洋房不仅一楼带院,二楼也能实现居住的花园梦想。”对此,上城国际策划经理王翰彬向记者表示,“从市场的角度,退台花园洋房洋房比起单纯的多层住宅更有附加值和卖点,因而也更受开发商的重视。”
　　据了解,现在潍坊市场的退台花园洋房产品数量很少,分布比较散且都不是位于市中心位置,其中以上城国际和凤凰太阳城两者最为典型。“说实话,在潍坊,退台花园洋房尚处在一个萌芽状态,就像我们的项目,退台洋房数量还是占少数,更多的是高层产品。与销售相比,这类产品更重要的意义在于打造样板区,强化后期产品品质,吸引高端客户。但这并不意味着我们对退台洋房不重视,相反,我们退台洋房已经进行到了第二期,而且第三期电梯洋房也在认筹中。”王翰彬说道。
　　那么,在开发商口中还属于“萌芽状态”的潍坊退台花园洋房市场,到底要以怎样的方式面对并打动购房者?

退台建筑,并不仅仅是多个花园
　　相对于普通多层,退台花园洋房的优势也很明显。“第一,结合了多层与别墅的优点,方便邻里交流,互相之间可以在院子里面、平台上打招呼,更容易改变住宅所形成的社区关系。第二,增加了生活的乐趣,通过打理花园、庭院,让居住者的生活空间从室内延伸到室外；第三,改变了生活方式。退台洋房层层有天有地,家家有花园的特性,有别于标准多层的户型设计,层层退台,实现了空间个性的突破。”对此,上城国际策划经理王翰彬说。
　　虽然潍坊的退台花园洋房起步较晚,但是起步之初就吸收了大城市的经验,所以产品品质非常高。新兴出现的退台洋房产品在户型设计、入户空间、空中露台、采光、材料等方面都突破了传统产品,使退台洋房在享有原先的多层优势之外,内在品质更得到了全面提升,具有更强的舒适性,居住更加人性化。从凤凰太阳城到上城国际,这一趋势得到了验证。
　“我们的退台花园洋房,并不仅仅是带院。像一楼,既有下沉式的庭院,也有南向、北向双庭院,可以说满足了居住者对庭院需求的最大理想。除了二楼的步入式台阶庭院,三、四、五楼也分别规划了露天露台,面积都很大,这也是花园的一种变通方式。从目前的销售来看,退台花园洋房的主要客户群年龄大都在40岁以上,基本上也是别墅产品的客户群。”王翰彬说。
　　“退台花园洋房的出现,说明人们对舒适生活的追求又迈进了一步。”业内人士指出,退台花园洋房无论何种风格,实际上是连排别墅向普遍住宅的过渡品种,比普通住宅更多考虑了居住环境与舒适度,填补了市场空缺。正是因为兼得多层与别墅的优点,因此很受高端购房者客户的关注。虽然价格比起多层要高出一截,但相对别墅,价格优势依然明显。而且在很多购房者眼中,退台花园洋房的关注点并不在价格这方面,更多的是能否提高或者提高多少生活质量。

露台花园多赠送:小成本换大舒适
　　退台花园住宅的确提高了居住的舒适性和便利性,当然,希望提高生活品质的购房者也将为此买单。“按照我们现在的成本核算,做退台花园洋房建筑成本每平方米比普通多层至少增加1000元左右,每套房子房价至少增加十万元。由于露台和花园基本上都是赠送,所以并不计入公摊面积,物管费方面与多层无异。从整体来说,入住的居住成本并不高。”王翰彬说。
　　一位正在上城国际看房子的购房者于先生表示,为花园多买单的几万元与长远居住的便利和舒适相较,投入是值得的。“再说了,退台花园房子是框架结构,抗震性和其他指标都比较高。”对此,业内人士分析,由于退台洋房针对的人群是中高端购房者,十万元的总价增加,对购房者而言敏感度较低,与房子品质的全面提升相比,购房者普遍都能接受。