本刊记者　薛静
　　小公寓一向都是投资者眼中大热门,随着住宅市场的政策收紧,作为商业地产其中之一的小公寓行情再度看涨。而在潍坊市场上,小公寓销售也一直不错,宝鼎花园、茶博城·五米阳光、万达广场、阳光100、恒易·宝莲公寓、潍美国际等项目都是小公寓的主推楼盘,给7月市场平添不少热闹气息。
　　对此,业内人士分析,小公寓的追热,与现下政策背景关系密切,由于属于商业地产,小公寓受调控影响较小,这引起了不少投资者的兴趣,甚至一些刚性需求者也被吸引至此。另一方面,随着市场的逐步成熟,小公寓开发也由过去的“粗制量产”逐渐进入到比质量、比品味、比服务、比品牌的时代。

■小公寓受捧,市场行情看好
　　与稍显冷淡的住宅市场相比,潍坊的小公寓市场显得热闹许多。据潍坊房产成交数据显示,潍坊商业地产成交已经连续两月大涨,包括茶博城·五米阳光、万达广场、阳光100、潍美国际、宝鼎花园等项目都在主推旗下的小公寓产品。纵观这些项目,不难看出潍坊小公寓的区域化发展势头十分明显,已经形成了市中心和火车站周边两个聚集区。
　　“市中心的小公寓产品扎堆,主要源于这一区域配套成熟、娱乐餐饮齐全、生活便利,吸引的也都是在这一范围内工作的年轻人。”对此,宝鼎花园营销总监林志敏表示,而火车站一带则是最近两年新兴起的小公寓聚集区,在中经世界城、茶博城·五米阳光等项目之前,这个区域从未有小公寓产品出现,但随着茶博城、北方茶都等专业市场规模的日渐扩大,作为茶叶市场主要配套产品的小公寓,认可度和接受度也在逐步上升。
　　由于小公寓属于商业地产的范畴,因此一向受投资者的青睐。在不少项目中,甚至超过半数的购买者是属于投资范畴。“这类客户年龄层段主要集中在35岁至55岁,经济条件较好,小公寓相比商铺而言,由于总价低,投资门槛低,尤其受初次投资者的认可。”除了这部分投资群体,首次置业者购买小公寓的比例也有所提高。“根据我们的市场调查,首次置业者购买小公寓的意愿上升了将近5%,在我们的客户中,超过15%的购房者属于首次置业者。”茶博城营销负责人表示出现这种现象,一是政策影响,二是许多年轻人置业观念逐渐转变,买房主要考虑自身经济条件,不再要求一步到位。

■借整体项目之势,拼特色时代到临
　　与竞争日渐白热化的住宅市场相比,开发商在小公寓市场所承担的压力并不小,虽然潍坊小公寓发展的时间不长,但已经更新换代数次,从“青年人居”雏形、全装修到注入商务服务功能、开创仿复式“挑高”空间,再到引入星级服务与配套、引进多功能豪华配置。相应的,这几个阶段的特征也不一样,从单纯的小面积住宅,到运用时尚的产品理念和首创性的销售方式,打造全装修概念,再到酒店式公寓、产权式酒、LOFT、STUDIO、SOHO、MORE、HOYA；从专业化的物业管理服务,如洗衣、送餐、智能、商务服务、清理衣物到星级酒店的公共配置、入户大堂、空中花园、高级景观会所,再到挑空大堂、观光电梯、商业步行街、酒店式管理、商务服务提供等方面。
“小公寓受大城市趋势影响非常明显。普通住宅户型设计还受本地居住需求限制,无法进行更多的变换,而小公寓几乎不存在这样的问题。”极易复制的“小公寓”模式让很多项目看起来并没有太大的区别。相应的,购房者对产品的要求也越来越高。“潍坊的公寓已经不仅仅是打价格战的问题,关键是只拼价格也没有用。”业内人士表示,在这种情况之下,小公寓竞争的将不单单是价格,而是居住功能的提升。开发企业要想更胜一筹,必须进行独特规划,弥补面积小的劣势,让小户型的优势得到彻底发挥。
　　而从潍坊目前的小公寓产品来看,设计的区域化特征也非常明显。市中心项目如宝鼎花园,由于各项配套设施十分完善,因此更倾向于生活化的设计,着重于居住；而火车站一带的项目如茶博城,由于是商铺配套产品,因此更倾向于商业化的设计,着重于经营。投资者都可以根据自身需求进行选择。
　　另外,业内人士提醒,许多投资者在购买之时主要看回报率,不仅要看一年两年的回报率,更要看十年八年的回报率。尤其是一些特殊地段,短期内回报率可能不高,一旦形成势头,便是破竹之势,发展会十分迅猛。