本刊记者　薛静
　　在早已开始实施的《潍坊市区商业网点专业规划》中,潍坊的城市商业发展提出了市、区、社区三级商业功能体系,青年路商业带被归纳到“市级商业中心”和“市中心组团”的范畴内,随着规划的逐步实施,这个传统商圈势所焕发出的新活力已经日渐彰显。除了小商品城,金沙城市广场、浩博时代广场、金源大厦、力拓国际等一批商业项目陆续加入到了这一传统商圈中,推进了青年路商业带的转型升级。
　　不仅如此,由于新建的这一批项目在业态上与小商品城有着明显的区别,而且多是商业综合体的形式,在推动青年路商业带升级的同时,也加快了与中百泰华圈、火车站商圈的融合速度。之前三处商圈业态三足鼎立的局面慢慢被打破,三大商圈互溶、补充、借力的趋势更加明显。
青年路商业带再添综合体,加快转型升级
　　从2008年开始,以小商品城为核心的青年路商业带推陈出新,加入到商业地产的竞争中,包括润扬新城、中亚商贸城、金沙城市广场、力拓国际、金源大厦等一批新建的商业项目纷纷亮相,打破了青年路周围商业地产开发的沉寂。2013年浩博时代广场开建,这座大型城市商业综合体的加入,为青年路商业带带来了新鲜的血液,青年路商业带升级转型已在眼前。
　　很长时间以来,小商品城凭借悠久的历史和浓厚的基础,占据了潍坊批发业的半边天,但随着经济的发展,以前的业态显然已经不能适应当前的需要。目前,青年路一带现有的商铺面积大概为100万平方米左右,新商业项目的加入,不仅将使这一区域的商业规模进一步增大,从另一方面无疑也加快了青年路商业带从传统商业变为现代商业运营模式、实现多元化业态升级的步伐。据了解,新入市的商业地产项目大多是多层次定位,已经营业的润扬新城重在拓展原先的五金交易市场；金沙城市广场正在重新定位,重点打造新型小商品城批发业态；正在建设中的力拓国际、金源大厦着眼于5A级写字楼及商住楼,填补了青年路商务办公区域的空白；浩博时代广场则以“订单式”模式打造了潍坊首家亲子体验城。
　　另一方面,随着潍坊商业市场的发展,商业地产主题化趋势更加明显,通过主题化细分市场成为了在竞争激烈的商业地产市场寻求生存空间的最佳途径,一些更具体验性的商业地产项目将越来越多地涌现。而这一趋势在青年路商业带中已经得到了明显的体现。目前,主题性商业地产主要有两类,一类是大型购物中心,一类则是旅游观光商业。由于青年路商业带毗邻白浪河,拥有独特的河岸景观资源,而正在建设中的几处项目如浩博时代广场也正是一座大型购物中心,因此在打造这两类主题性商业地产项目方面,青年路商业带都有绝对的优势。

青年路、中百泰华、火车站三大商圈融合趋势加快
　　青年路商业带的转型升级,同时也推动了与火车站商圈、中百泰华商圈的融合。据不完全统计,目前这三个商圈内共有独立商业项目将近二十家,包括中百大厦、泰华广场、北方茶都、中华茶博城等众所周知的项目,但在青年路商业带转型升级之前,这三大商圈即便是相互毗邻,却也泾渭分明,各有不同。其中青年路商业带以小商品城为龙头,着重批发,虽然有润扬新城这样的五金专业市场,但无法形成专业商圈氛围；而火车站商圈则形成了浓厚的茶叶批零市场,以老茶叶市场、北方茶都、中华茶博城为代表的一批专业市场项目,不仅覆盖了潍坊的茶叶交易市场,更以潍坊为中心,辐射整个半岛地区；中百泰华商圈是潍坊传统的商业区,也是核心商业区,即便是在近年来东部商圈崛起的背景下,也依然保持潍坊中高端商业无法撼动的地位。
　　但“三足鼎立”的局面并非一成不变。从金沙城市广场至浩博时代广场,这些大型购物中心打破了青年路商业带原有的批发业态,增加了餐饮、娱乐、休闲等特色消费业态,浩博时代广场更是打造了潍坊首家亲子体验城,结合传统商业业态,提供“一站式消费”。而这类看起来很眼熟的大型购物中心的模式,之前恰好是中百泰华圈的长处,如今,则出现在了青年路商业带。由项目所带动的商圈大融合,正借着三大商圈的地域优势,逐步推进。
　　商圈的融合也带来了项目间的直接交锋,特色化、差异化成为这些项目立足的根本。“一个具有特点的商业项目是不怕直面竞争的。就像我们的项目,在业态定位上超越潍坊小商品、数码、家居、服饰四大常规业态,引入母婴、鞋帽、内衣、品牌折扣市场稀缺业态,并对商场结构进行了科学规划,无论是水平东线还是垂直动线都能很科学的将人流集中,并无死角地分散在商场每个角落。”对此,浩博时代广场营销负责人表示,要想在三大商圈的竞争中拼出一条路,必须更注重产品的体验性,紧随未来商业运营特色。“三大商圈的融合对于好项目,既是挑战,更是机会。”该负责人说。