□本报记者　王瑗
　　通讯员　于倩　
　　4月24日,潍坊市政府印发《关于开展工业用地供应制度改革试点工作的意见》,在全省率先实行“先租后让、长期租赁、弹性年期出让”的差别化工业用地供应制度,打破工业用地一次性50年出让的传统单一模式。5月27日,记者就此采访了市国土资源局局长刘树亮。
　　就出台我市《关于开展工业用地供应制度改革试点工作的意见》及其核心内容,刘树亮介绍说,自土地实行有偿使用以来,我国工业用地供应的主流方式为出让,期限为50年。这种供地方式对用地企业来说成本较高,导致不少企业资金周转困难,不利于项目启动和企业长远发展。同时土地出让后,随着使用权的转移,政府在出让期内对土地缺乏掌控能力,形成低效闲置土地时政府处置难度大、成本高。随着全面改革的深入开展,迫切需要改革完善工业用地供应制度,建立符合新型工业化要求、遵循企业发展规律、适应产业发展方向的工业用地供应制度。为此,我们学习外地经验,依据有关法律法规,并结合我市实际,在省内率先出台了《关于开展工业用地供应制度改革试点工作的意见》,创新试点“先租后让”、“长期租赁”、“弹性年期出让”三种方式并存的工业用地供应制度。核心是创新了工业用地供应方式,进一步规范了工业用地供应程序,明确了土地租赁的关键环节。
　　刘树亮具体介绍了三种方式并存的工业用地供应制度。他说,“先租后让”是指市、县国土资源主管部门设定一定条件,先行以租赁方式将国有建设用地使用权在3—5年内出租给土地使用者,土地使用者向国家缴纳租金并进行开发、使用和经营活动,按照租赁合同约定时间达到约定条件后,可申请将租赁土地转为出让土地的行为。“长期租赁”是指市、县国土资源主管部门作为出租方将国有建设用地使用权在10—20年内出租给土地使用者,由土地使用者向国家缴纳租金的行为。“弹性年期出让”是指市、县国土资源主管部门将国有建设用地使用权在20—50年内出让给土地使用者,由土地使用者向国家缴纳出让金的行为。具体的租赁(出让)年期根据产业生命周期确定,综合考虑企业盈利能力、纳税情况、吸纳就业、投资状况等方面。
　　刘树亮指出,工业用地供应制度的改革,对当前企业发展中遇到的用地成本高的问题是项很好的政策。尤其是租赁土地权利的设定,是企业比较关心的问题。采用“先租后让”、“长期租赁”和“弹性年期出让”方式供应的工业用地,都可以取得国有土地使用权证。以“长期租赁”和“弹性年期出让”方式供地的,获得土地使用权的企业对土地享有转让、转租和抵押的权利,以“先租后让”方式供地的,因前期租期短、土地价值低,在租赁期内不能转租和抵押,但达到约定条件并转为出让土地后,同样享有转让、转租和抵押的权利。
　　针对租金的计算及其标准,刘树亮说,土地租金是由50年土地出让价格按照现行土地还原利率经年期修正后的土地价格,不是单纯的50年出让价格除以50再乘以租赁年期。以‘先租后让’方式供地的,租金标准可按国家规定的最低价标准折算确定起价；以‘长期租赁’、‘弹性年期出让’方式供地的,租金(土地出让金)标准应按全额市场价格评估折算确定起价。对符合我市产业导向的战略性新兴产业、先进制造业、信息经济产业等属于优先发展且用地集约的工业用地项目,可按不低于国家规定的工业用地最低限价标准确定起价。以滨海区三级工业用地为例,工业用地50年价格为12.6万元/亩。若以“先租后让”或“长期租赁”方式供地,每年的租金仅为6518元/亩。综合考虑资金成本、通货膨胀率等因素,采用“先租后让”方式供地,对企业来讲是十分有利的,大大降低了前期成本。对一些产业生命周期相对较短的企业来说,采用“长期租赁”或“弹性年期出让”方式拿地也是有利的,在减少拿地成本的同时,也避免了不必要的资金和资源浪费。
　　刘树亮说,《社会资本参与公共事业项目建设实施方案》对土地政策以及大众创业用地政策作了明确规定。对经行业主管部门认定为非营利性的公共事业项目用地,享受政府投资同等的用地政策,可以实行划拨供地；对营利性的公共事业项目用地,可以协议出让。近年来,国土部门全力为公共事业项目提供用地保障,特别是对养老设施用地,实行土地指标单列,给予优先保障。近年来,国土资源部门一直鼓励各开发区统一建设企业创业园、科技孵化器,为小微企业提供标准厂房。创业者创业初期可租赁标准厂房,待产业发展形成规模后,国土资源部门可提供用地保障,并以“先租后让”、“长期租赁”或“弹性年期出让”方式办理用地手续。
　　刘树亮最后指出,这个文件出台,主要是着眼于当前的经济形势,一是大大降低了企业的用地成本,增加企业流动资金,使企业可以拿出更多的资金用于厂房建设、设备购置和产业发展,尽快投产达效,从而实现企业发展的良性循环。二是为企业提供多元化的用地选择,企业可根据自身实际选择符合企业发展的用地模式。三是对减少低效闲置土地具有显著作用,促进企业提高土地利用效率,使土地资源更好、更精准地保障工业项目落地、发展、壮大。实行差别化工业用地供应制度,可以说是我市在法律框架内,改革、完善现行工业用地供应制度的有益探索,将有效解决传统供地模式带来的土地低效利用和浪费问题,提高工业用地利用效率,推进土地节约集约利用,大大降低企业用地成本,促进“新常态”下经济转型升级。