一、《意见》出台的背景
　　当前,我市房地产市场进入转型发展期,转型升级已经成为行业发展主题。大力发展绿色建筑,调整优化产业结构,为市民提供宜居宜业、环境优美、服务配套的住房成为房地产业必须面对的现实,打造百年建筑成为行业有识之士的共同愿望。近日,潍坊市人民政府出台《关于促进房地产业转型升级健康发展的意见》(以下简称《意见》)。
二、《意见》的核心内容
　　《意见》分为5部分、21条。《意见》一是全面推行绿色建筑。明确提出了打造百年建筑、建设低碳城市的目标,在全国设区市中第一个提出所有建筑全部达到绿色建筑建设标准的要求。二是调整优化房地产结构。实行住宅用地总量控制,完善土地供应管理模式,优化市场发展结构,大力发展功能地产,优化调整产品结构。三是促进住房市场消费。活跃房地产销售市场,落实国家“5改2政策”,打通商品房和保障房通道,鼓励货币化补偿,调整住房公积金贷款条件。四是营造良好市场环境。试行区域化评估机制,简化审批前置条件,放开招投标市场,放宽预售条件。五是规范市场秩序。严格执行“房地产十条禁律”和“建筑市场十个一律”,发挥社会舆论监督,实行有奖举报,严查违规行为。
三、《意见》的主要条款
　　(一)全面推行绿色建筑
　　1、明确绿色建筑的具体概念及划分标准。
　　绿色建筑要牢固树立“百年建筑”理念,一般建筑正常使用年限不低于50年,纪念性建筑和重要建筑不低于100年。在建筑的全寿命周期内,最大限度地节约资源(节能、节地、节水、节材)、保护环境和减少污染,为人们提供健康、适用和高效的使用空间,与自然和谐共生的建筑,称为绿色建筑。绿色建筑评价指标体系有节地与室外环境、节能与能源利用、节水与水资源利用、节材与材料资源利用、室内环境质量、建筑电气、运营管理七类指标,根据指标满足的个数,绿色建筑评价标识由低至高划分为一星级、二星级和三星级三个等级。
　　2、大力发展星级绿色建筑。
　　我市在全国设区市中第一个提出所有建筑全部达到绿色建筑建设标准。在市区规划区范围内、两河(潍河、弥河)流域沿线的新建住宅小区、政府投资或以政府投资为主的机关办公建筑、公益性建筑、保障性住房以及大型公共建筑,全面执行绿色建筑标准；中心城区主要河流两岸和城区主干道两侧重要建设项目、标志性建筑、重要公共建筑、建筑高度60m以上的新建建筑,全面执行二星级及以上绿色建筑标准；滨海区、峡山区等省级以上绿色生态示范城区全域范围内新建建筑二星级及以上绿色建筑标准执行率不得低于50%。
　　3、两河流域新建住宅小区全面执行绿色建筑标准。
　　潍河、弥河是市域内最大的两大水系,流经12个县市区、开发区,包括38个镇、32个街道。“两河”流域实施综合开发,是市委、市政府立足潍坊资源禀赋条件,调整和完善经济社会发展布局,着力加强生态文明建设、促进经济转型升级、推动城乡一体发展作出的战略决策,必将构筑起支撑潍坊永续发展的生态系统。此次文件要求,在潍河、弥河流域保护与区域开发利用总体规划范围内所有新建农村社区全部按照绿色建筑标准进行规划设计和建设,这是开发两河的重要内容,将为两河流域居民提供良好的生产生活环境。
　　4、扎实推进既有建筑节能改造。
　　既有居住建筑供热计量及节能改造是对2007年10月前竣工的具备改造价值的住宅、公寓、商住楼、集体宿舍等进行改造。改造内容包括三个部分:建筑围护结构节能改造、室内采暖系统热计量及温度调控改造、热源及管网热平衡改造。2014年,我市对奎文樱园社区50栋居民楼进行既有居住建筑节能改造,改造后,冬季室内最低温度提高约5℃,每平方米节约采暖费用2—4元。
　　(二)调整优化房地产结构
　　1、实行住宅用地总量控制。
　　根据区域供求关系,合理确定住宅用地供应总量、供应时序和供应结构。
　　2、完善土地供应管理模式。
　　土地招拍挂要明确出让土地的商业和住宅比例,商业和住宅用地供应分开单独计价,探索试行经营性土地出让以楼面建筑面积计价方式。
　　3、优化市场发展结构。
　　按照扶强限弱的原则,合理优化房地产市场发展结构,对房地产开发企业实行信用评价等级差别化管理,积极引进国内知名开发企业入驻潍坊,参与高端地产和城市综合体开发建设。
　　4、大力发展功能地产。
　　尊重市场主体选择,统筹控制、合理确定商业地产比例,按照“盘活一批、提升一批、建设一批”的工作重点,加快推进市区特色楼宇建设,集中培育扶持一批健康养老、文化创意、金融基金、中介服务、科技信息等特色楼宇,满足不同层次市场需求,实现房地产开发与产业发展、城市功能紧密结合。
　　5、优化调整产品结构。
　　对新建商品住房项目,优先发展低密度、功能齐、配套全的高品质住宅,满足改善性住房需求。
　　(三)促进市场消费
　　1、活跃房地产销售市场。
　　落实国家个人住房贷款和营业税“5改2”政策,加强正面舆论引导,增强购房者支付能力和信心。鼓励支持农村、外地人员来潍购房,凡购买我市商品房的农村及外地人员,可根据其本人意愿,为购房人及配偶、子女办理当地城镇居民户口及户口迁移手续。
　　2、打通商品房与保障房通道。
　　依托市场供给保障性住房,对于公租房、经适房等保障性房源,通过集中采购、租赁现房及货币补贴等方式解决,不再组织建设。今年5月,市政府购买的446套小户型商品房作为公租房已具备配租条件,分布在渤景湾小区、中央生活城小区、玉清嘉苑小区等7个小区,符合条件的市民可以到户口所在地居委会或当地住房保障部门咨询报名。同时,我市下达了采购500套公租房的计划,以后每年将根据市场需求逐步增加保障房源,优先从现房中采购。
　　3、调整住房公积金贷款条件。
　　根据《关于调整个人住房公积金贷款政策的通知》要求,降低贷款首付比例,首套房建筑面积在144平方米(含)以下的首付款比例不低于20%,建筑面积在144平方米以上的首付款比例不低于30%；二套房144平方米以下的首付款比例不低于30%,144平方米以上的首付款比例不低于40%。放宽首套房认定,对已拥有一套住房,未申请公积金贷款或已还清住房贷款,购买二套住房时,享受首套房公积金优惠。
　　(四)营造良好市场环境
　　全面优化市场环境,简化审批程序,减少审批要件,提高审批效率,缩短审批时限,降低企业成本,进一步缓解企业资金压力。
　　1、试行区域化技术评估评审机制。
　　土地熟化挂牌前,由土地受益方牵头采用招标方式选择有关中介机构,对拟出让土地开展节能评估、水资源论证、雷击风险评估等专业评估评审,将评审结果打包到土地出让合同中。项目单位取得土地后,直接依据评审结果到相关部门办理审批手续,不再做专项评估评审工作。项目已做整体环评、能评、水评、安评的,后期供地不再做相应的评估评审,只出具继续有效的相关证明。
　　2、简化审批前置条件。
　　(1)放开全市环评、能评、水评、安评等各类中介服务市场,开发企业可面向全国招标有资质的中介机构进行各项评估,各审批及立项机构对相应评估结果必须予以认可。对建筑面积在50万平方米以下的开发项目,不再进行雷电灾害风险评估,由气象部门直接出具雷电防护等级参数。
　　(2)对坐落位置不涉及湖泊、河道、水库等严重水土流失区域的建设项目,取消水土保持前置审批。
　　(3)对新建房地产开发项目取消“政府控房”政策,对原政府控房全部解控。对土地使用权设置抵押的预售项目,申请预售许可时不再需要土地解押,将抵押权人签署的书面认可意见附在预售许可申报材料中即可办理。
　　(五)规范市场秩序
　　开展房地产市场、建筑市场和物业企业专项整治行动,加强日常监管,加大执法力度,严惩重罚违法违规行为,全面规范市场秩序。严格执行“房地产市场十条禁律”和“建筑市场十个一律”,实行有奖举报制度,一经查处,一律顶格处理,举报电话:8097002、8097003。
　　房地产市场十条禁律:严禁无资质、超资质开发经营房地产项目；严禁房地产项目未批先建；严禁房地产项目非法集资、违规集资合作建房；严禁违规发布房地产营销广告、虚假宣传；严禁未取得《商品房预售许可证》的预定、预购、认购等预售行为；严禁违规挪用商品房预售资金；严禁商品房返本销售、售后包租,分割拆零销售；严禁商品房未竣工验收备案及不按合同约定交付使用；严禁未经备案的房地产经纪机构代理销售商品房；严禁房地产企业不按合同约定、不及时为购房者办理房屋所有权证。
　　建筑市场十个一律:没有履行法定建设程序的项目一律不准开工建设；出现拖欠农民工工资的项目一律先停工整顿,问题尚未解决的一律不准复工；施工现场必须落实总包企业主体责任,责任不落实、人员不到位的,一律不准开工、复工；施工现场存在质量安全隐患的一律停工整顿；施工现场必须按要求进行围挡,对场地道路进行硬化,围挡和道路硬化不到位、裸露土地未覆盖的,一律不准开工建设；施工现场没有安装车辆自动冲洗设备的,一律不准开工、复工；施工现场没有切实落实建筑渣土处置、利用方案的,一律不准放线、验线和开工建设；运输车辆没有密闭改装的一律不准从事渣土运输活动；没有取得建筑渣土特许经营权的企业一律不准从事建筑渣土运输处理活动；建筑工地出现安全质量责任事故以及恶意欠薪、讨薪的,一律实行问题“双查”,严肃处理。
　　(六)加大政策支持力度
　　1、扶持绿色建筑发展。
　　对规划许可证中明确注明按照绿色建筑星级标识开发建设的项目,调整城市基础设施配套费、散装水泥专项管理资金、新型墙体材料专项基金等收费方式。对达到绿色建筑星级标识的项目分别给予10—40元/平方米资金奖励。对通过国家A级性能认定或采用装配式建造方式开发建设的项目,参照绿色建筑相应星级标准给予政策扶持。
　　2、加大既有建筑节能改造奖补力度。
　　对建筑围护结构节能改造、室内采热系统热计量及温度调控改造、热源及管网热平衡改造三项全改项目,国家补助资金每平方米45元,省级补助资金每平方米12—15元,项目所在地财政每平方米给予不低于30元的补助。
　　3、破解企业融资难题。
　　对资产优良、资信度高、资金链临时紧张的企业,根据开发项目中已经形成的可抵押资产,由所在地政府与银行、企业三方认定并签订监管协议,相关部门认可并办理部分建筑面积的相关证件,用于企业融资贷款,抵押贷款到位后,再补缴政府相关费用。
　　4、创新房地产金融产品。
　　鼓励商业银行加大与房产开发企业、信托公司的合作力度,开发房地产信托理财产品。支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具,积极稳妥开展房地产投资信托基金试点,并鼓励支持房地产信贷。
四、《意见》的适用范围
和实施期限
　　本意见适用于奎文区、潍城区、坊子区、寒亭区、高新开发区、滨海开发区、综合保税区、峡山生态发展区,其他县市可参照执行。
　　本意见自2015年5月28日起施行,有效期至2016年12月31日。
　　　　　　　　　　　　　　于浩