1、问:房地产开发企业2016年4月30日前已在地税机关申报缴纳营业税,正式销售时增值税发票如何开具?
　　答:房地产企业正式销售时,为方便纳税人办理房产过户,避免出现“一套房产、两张发票”的情形,在正式开具不动产发票时建议采取以下方式:
　　(1)不动产已全额缴纳营业税,本次开票不涉及税款补退。此种情况,房地产企业应补开一张增值税普通发票,开具普通发票时暂选择“零税率”开票,同时将缴纳营业税时开具的收据及完税凭证等相关资料留存备查,在发票备注栏单独备注“已缴纳营业税”字样。
　　(2)不动产已部分缴纳营业税,本次开票需要再征收增值税。此种情况暂可通过新系统中差额征税开票功能进行开票。首先,录入含税销售额(或含税评估额),然后录入扣除额。此处“扣除额”=该套房产已缴纳营业税金额/5%,系统自动计算税额和不含税金额,备注栏自动打印“差额征税”字样。
　　在填报增值税纳税申报表时,已征收营业税对应的收入暂不通过申报表体现,仅填报增值税应税收入。
　　2、问:房地产开发企业的预收款包括哪些?
　　答:房地产开发企业取得的预收款包括定金、分期取得的预收款(含首付款、按揭款和尾款)和全款。诚意金、认筹金和订金不属于预收款。
　　3、问:房地产开发企业收到预收款应如何开票?
　　答:《营业税改征增值税试点实施办法》规定,房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
　　营改增前,企业收到预收款后,开具由山东省地税局统一印制的收据,作为企业开具发票前收取预收款的结算凭证。该收据统一编号,管理上类似于发票,购房者持该收据可以到房管、公积金、金融等部门办理相关业务。
　　营改增后,为保证不影响购房者正常业务办理,允许房地产开发企业在收到预收款时,向购房者开具增值税普通发票,在开具增值税普通发票时暂选择“零税率”开票,在发票备注栏单独备注“预收款”,购房者可持该发票到房管、公积金、金融等部门办理相关业务。开票金额为实际收到的预收款全款,待下个月申报期内通过《增值税预缴税款表》进行申报并按照规定预缴增值税。在申报当期增值税时,不再将已经预缴税款的预收款通过申报表进行体现,将来正式确认收入开具不动产销售发票时也不再进行红字冲回。　(未完待续)