编者按　物业公司的服务直接影响业主的获得感、幸福感、安全感。物业作为小区服务的“窗口”,关系着千家万户老百姓的切身利益。本报联合潍坊市住建局从今日起开设“社区连着你我他　美好家园靠大家”栏目,普及物业管理方面的知识等,让更多老百姓了解物业公司和业主的权力及义务,不断提升潍坊市的物业管理水平,提高群众满意度。
　　◆什么是物业管理?
　　《山东省物业管理条例》规定,物业管理是指业主通过自治管理,选聘物业服务企业或者其他管理人,按照物业服务合同约定,对物业进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生及相关秩序的活动。可见,物业管理是一种合同关系,物业服务企业按照合同约定为业主提供公共服务,业主按照合同约定向物业服务企业缴纳服务费,简单的说就是“业主花钱买服务”。
　　◆物业管理管什么?
　　物业管理通常包括两大管理和服务内容:日常管理和特约服务。日常管理一般是物业服务费所包含的内容,包括共用部位、共用设备设施的维护和管理、环境卫生、绿化养护、公共秩序维护等。特约服务是物业服务企业根据业主和住户需要,提供的各类特别服务,如车辆看管、专有部分维修、看护老人、定奶送报等,这些服务通常是有偿的。
　　◆物业管理有什么作用?
　　物业管理通过专业化管理服务,延长房屋及其附属设施设备的使用寿命,确保其功能的正常运行,为业主创造安全、舒适、文明、和谐的社区生活与工作环境。通过实施物业管理,可实现房屋的保值增值,据调查,潍坊市区物业管理较好的小区,其房屋价格比周围管理较一般的小区要高出20多个百分点。
　　◆什么是物业公共服务收费?
　　物业公共服务收费指物业服务企业按照物业服务合同约定,在物业管理区域内从事房屋以及配套设施设备和相关场地的日常管理、维护保养、卫生保洁、公共秩序维持、安全防范等公共性服务,向业主或者物业使用人收取的费用。
　　◆物业服务收费标准是如何确定的?
　　《潍坊市住宅物业服务收费管理实施办法》规定,普通住宅前期物业服务收费实行政府指导价,其他物业的物业公共服务费实行市场调节价。
　　◆物业服务收费的政府指导价基准价格是多少?
　　《关于潍坊市城区普通住宅前期物业公共服务费及机动车停放费基准价格的通知》规定,我市普通住宅的前期物业服务分为五级标准,其中未配备电梯住宅五星级至一星级的基准价格分别为:每月每平方米0.65、0.50、0.40、0.30、0.20元；配备电梯的住宅五星级至三星级的基准价格分别为:每月每平方米1.40、1.15、1.00元。具体标准可在基准价格的20％幅度内上下浮动。也就是说配电梯的最高每月每平方米1.68元,不配电梯的最高每月每平方米0.78元。
　　◆潍坊市区对车库、车位的收费是怎样规定的?
　　《关于潍坊市城区普通住宅前期物业公共服务费及机动车停放费基准价格的通知》及《关于调整普通住宅机动车电动立体车位停车服务费标准的批复》规定,租赁费基准价格为:小型车室外每月每辆100元、室内及电动立体车位每月每辆180元；三轮摩托车(电动车)室外每月每辆50元、室内每月每辆90元。占用物业管理区域内业主共有道路或者其他场地停放汽车的,应当缴纳车位场地使用费。收费标准由业主大会综合考虑车位租赁费的价格等因素确定。
　　◆走亲访友到小区临时停车,物业收费有依据吗?
　　《潍坊市住宅物业服务收费管理实施办法》规定,临时停放机动车的,停放未超过2小时的免费；超过2小时的部分由市县价格部门会同物业主管部门制定。城区普通住宅小区内临时停车规定超过2小时部分每小时2元,24小时内(含)累计不超过10元。
　　◆一楼住户不乘坐电梯,是否可以少缴物业服务费?
　　《民法典》规定,业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务；不得以放弃权利不履行义务。电梯属于业主共有部分,因此业主不能以自己不乘坐为由而少缴物业服务费。
　　◆业主可以拒缴物业服务费吗?
　　《民法典》第九百四十四条规定,业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
　　业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
　　◆缴纳了物业服务费,为什么还要缴纳垃圾处理费?
　　物业服务费包含物业管理区域清洁卫生费用,但不含垃圾处理费。
　　《潍坊市市区城市生活垃圾处理费征收管理办法》规定,城市生活垃圾产生单位和个人,应当按规定缴纳城市生活垃圾处理费。生活垃圾处理费包括垃圾收集、垃圾清运、垃圾处理三部分,城市居民收取标准为每月每户10元。生活垃圾处理费由环卫部门收取,有的委托物业服务企业代为收取。
　　◆物业服务费从什么时间开始缴纳?
　　《山东省物业服务收费管理办法》规定,业主应当自物业交付之日起按月缴纳物业服务费。经业主或者物业使用人同意,物业服务企业可以预收物业服务费,但预收时间不得超过半年；物业服务企业与业主或者物业使用人对预收时间另有约定的,从其约定。如果因业主原因没有收房,交房时间以业主正式接到交房通知时间为准。
　　(稿件由潍坊日报社全媒体记者赵金凤整理)