◆业主对小区物业管理不满意,应向哪个部门反映?
　　《山东省物业管理条例》规定,业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位、建设单位之间因物业管理发生争议的,应当自行协商解决；协商不成的,可以向社区居民委员会、纠纷调解委员会或者联席会议申请调解,也可以申请仲裁或者依法向人民法院起诉。街道办事处、乡(镇)人民政府负责调解处理物业管理纠纷。因此,当业主对物业管理不满意或有其它问题需要调解时,可首先向社区居委会或街道办事处反映。
　　◆高层住宅一楼业主可以不交电梯使用费吗?
　　《民法典》第二百七十三条规定,业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。
　　◆由业主共同决定事项有哪些?
　　《民法典》第二百七十八条规定,下列事项由业主共同决定:
　　(一)制定和修改业主大会议事规则；
　　(二)制定和修改管理规约；
　　(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
　　(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
　　(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金；
　　(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
　　(七)改建、重建建筑物及其附属设施；
　　(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
　　(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
　　业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
　　◆小区产生公共收益归谁所有?
　　《民法典》第二百八十二条规定,建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。
　　◆什么是物业服务合同?
　　物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内,为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务,业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。
　　◆物业服务合同有什么效力?
　　建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同,对业主具有法律约束力。
　　◆前期物业服务合同法定终止条件是什么?
　　建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前,业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。
　　◆业主、物业管理企业能否利用物业共用部位、共用设施设备进行经营?
　　业主、物业管理企业不得擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营。如需经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业同意后,按照规定办理有关手续。所得收益主要用于补充纳入住宅专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。
　　◆业主能否不按规定或约定封闭阳台、安装防护栏或搭建阳光棚?
　　封闭阳台、安装防护栏或搭建阳光棚等行为看似是业主自家的事,　但是会影响小区的环境和整体外观。一个环境整洁优美的小区不仅使居住其中的业主感到舒适,而且能起到提升物业品质、使其保值增值的作用。为了维护公共安全和公众利益,业主封闭阳台、安装防护栏或搭建阳光棚时,都应遵守《业主公约》和小区有关规章制度的规定。
　　◆物业区域内的供气、供热、通讯、有线电视管线和设施设备由谁负责维护?
　　物业区域内的供气、供热、通讯、有线电视管线和设施设备属供气、供热、通讯、有线电视等专营单位所有,由供气、供热、通讯、有线电视等专营单位委托物业管理企业负责维修养护。
　　◆业主装饰装修房屋,需要事先告知物业管理企业吗?
　　装饰装修房屋是业主的权利,但这一权利的行使应以不损害他人利益和社会公共利益为前提。在一个存在多业主的物业管理区域内,业主装饰装修房屋的行为有可能会对其他业主造成影响。如装修噪音影响相邻业主生活和休息、破坏房屋承重结构会对其他业主的人身和财产安全构成威胁等。同时,物业管理公司有义务根据物业服务合同的约定对物业进行管理,而对物业及其共用部位、共用设施设备的结构、功能、使用等情况的了解是完成这一义务的前提。因此,业主装饰装修房屋,应当事先告知物业管理公司。
　　◆业主装饰装修房屋,需要与物业管理企业签订装饰装修管理服务协议吗?
　　业主应当在装饰装修房屋前与物业管理企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议。住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括以下内容:装饰装修工程的实施内容,装饰装修工程的实施期限,允许施工的时间,废弃物的清运与处置,住宅外立面设施及防盗窗的安装要求,禁止行为和注意事项,管理服务费用,违约责任等。
　　◆住宅室内装饰装修禁止行为有哪些?
　　住宅室内装饰装修活动,应禁止下列行为:(1)未经原设计单位或者具有相应资质等级设计单位提出设计方案,变动建筑主体和承重结构；(2)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房；(3)扩大承重墙上原有的门窗尺寸,拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；(4)损坏房屋原有节能设施,降低节能效果；(5)未经批准,不得搭建建筑物、构筑物；改变住宅外立面,在非承重墙上开门、窗；拆改供暖管道和设施；拆改燃气管道和设施；(6)其他影响建筑结构和使用安全的行为。
　　◆应如何处理住宅室内装饰装修垃圾?
　　住宅室内装饰装修所形成的各种废弃物,应当按照物业管理企业指定的位置、方式和时间进行堆放和清运。严禁从楼上向地面或者垃圾道、下水道抛弃废弃物。
　　◆房屋质量有问题,物业管理费还要交吗?
　　因为房屋质量问题是业主与开发商之间的购房合同关系,而物业管理费是业主与物业管理公司根据物业管理合同约定的,二者是两个不同的法律关系。对于房屋的质量问题,业主应追究开发商的责任,而与物业管理公司并无直接联系,业主不能以此为借口拖欠管理费。
　　◆小区内不明抛掷物、坠落物致害是谁的责任?
　　禁止从建筑物中抛掷物品。从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的,由侵权人依法承担侵权责任；经调查难以确定具体侵权人的,除能够证明自己不是侵权人的外,由可能加害的建筑物使用人给予补偿。可能加害的建筑物使用人补偿后,有权向侵权人追偿。物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生,未采取必要的安全保障措施的,应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。
　　(稿件由潍坊日报社全媒体记者赵金凤整理)