在分析房企年报中的资金及现金流等指标时,可以明显看出,得益于去年房市回暖和贷款增加,多数企业已紧绷了两三年的资金链有所趋缓,但高负债、高支出和依然不容乐观的销售形势,意味着今年的资金压力依然很大。
资金压力趋缓
　　资金压力趋缓主要有两个方面的原因。一是去年4月份后,房市整体回暖,全年全国商品房销售额同比增长了9.03%。2012年,房地产企业本年到位资金中,定金及预收款26558亿元,增长了18.2%；个人按揭贷款10524亿元,增长了21.3%。这都是企业销售状况普遍较好在资金层面上的反映。
　　二是国内贷款和企业自筹资金增长较快。2012年房地产企业到位资金中,国内贷款14778亿元,增长了13.2%,而2011年国内贷款是12564亿元,与2010年持平；自筹资金39083亿元,增长了11.7%。需要提及的是,民间拆解、影子银行、小额贷款等也已成为房地产资金来源渠道。以小额贷款为例,截至2012年12月末,全国小额贷款公司的贷款余额5921亿元,新增2005亿元。虽然额度不高,但有相当一部分通过直接或间接渠道流入了房地产企业。
　　自筹资金之所以占到到位资金的40%以上,主要归因于近年来企业越来越重视多元化融资渠道的构建。数据显示,2012年末,房地产信托规模接近7000亿元,已成为银行贷款体系之外的一个新的重要资金来源。另外,全年共有20家内地房企发行了25笔海外债券,融资总额高达600亿元,同比增长了10.23%。
财务成本过高
　　但也要看到,虽然整个行业企业的资金压力减缓了,但高负债所导致的财务成本也快速增加,“吃掉”了企业的大量利润。多家房企年报显示,这一现象已越来越严重。例如万科,2012年末一年内到期的非流动负债和长期借款合计617亿元,全年利息总支出为58亿元,而净利润是125.5亿元。
　　广义上的财务成本包括资本化财务费用和财务费用。资本化财务费用是指企业自有资金的占用费,属于项目开发成本；财务费用包括利息和融资费用(例如银行中间业务费)。兰德咨询调查结果显示,房企内部核算的资金占用费一般是7%—12%；2012年行业企业的全部贷款实际加权利息为11%左右。
　　通过进一步分析企业各项成本、费用占比情况发现,近年来,随着融资难度的加大和融资渠道的多元化,这两项费用“吃掉”项目利润和企业利润的比例越来越高。分析TOP20企业的年度财务费用与净利润比例关系发现,有些企业的财务费用占比是30%,而有的企业高达70%以上。
前景并非无忧
　　大致上,房地产企业的现金流=期末现金+预期收入-成本费用支出-期内到期债息+新增贷款-新增土地投资等。2013年房地产市场销售状况资金压力也将进一步趋缓,但趋缓不意味着无忧,更不意味着每家企业的资金都很宽裕。
　　首先是国内贷款中,债息需要偿还,债券、信托也要兑付。根据中金报告数据,2013年预计到期房地产信托规模2816亿元,总还款额约3100亿元。更为重要的是,随着市场竞争越来越激烈,不是每家企业都能实现预期的销售目标。另外,受去年销售状况较好、城镇化政策等多重因素影响,以及行业排名、地位的压力,很多企业都有年递增20%、30%甚至更高的扩张冲动。经验数据是,如果企业某年新增100亿元的销售额,就要新增200亿元左右的存货,进而要新增300亿元以上的销售资源。按照30%—40%的土地成本占比,则前一年仅新增土地储备资金就需100亿元左右。
　　资金是房地产企业的核心要素。企业采取什么样的发展模式,是规模速度型还是质量效益型,发展速度设定为多少,如何构建“资金池”,如何提高资金效率、降低资金成本,企业一定要做出明确回答和清晰规划。从经营策略来讲,企业一定要在现金流和盈利之间取得平衡,不能只看一方面,不能为了追求盈利而无视企业的现金流风险。“有盈利的增长、有回款的销售”,应是房企不变的策略。
　　　　　　　　　　　　　宋延庆