从房地产理论来看,我们知道房地产具有任何商品所具有的基本属性,即消费品属性、生产要素属性和金融属性等三大属性,而且在不同的经济发展阶段和经济形势下,房地产所表现出的属性特征显著性不同。随着经济的发展,房地产的功能不断细化和变迁,当前我国的房地产市场基本属性可归结为三点:
　　一是住房消费品属性回归,居住保障需求凸显。1998年住房改革改变了住房分配体制,住房的消费品属性自然回归。在很长一段时间,我国城镇住宅增量的90%来自商品房开发,经济适用住房开发量不足10%,使得绝大多数新增住宅需求通过商品房市场满足,城镇居民对商品房价格的关注程度日益提高,居民对房价高度敏感。
　　由于我国收入分配差距较大,即使房价大幅下降,也有相当一部分居民买不起商品房。同时,由于我国城镇化建设逐步加快,居住需求十分巨大,尽管2010年以来各地加大了保障性住房建设,但建设规模仍难满足实际需求。
　　二是房地产生产要素属性不断变化,行业用地需求剧烈变迁。由于实行了“招拍挂”市场化出让方式,作为生产要素的土地回归商品属性,成为我国房地产价格上涨的推动力之一。2007年以后,土地价值回归基本结束,但是各行业的用地需求在逐渐发生变化。
　　我国现已进入后工业化阶段,服务业和信息产业正在快速发展,对土地的集约化要求越来越高。这说明我国产业用地需求正处在剧烈的变迁过程之中。同时,我国城镇化进程可能会加速,进而带来基础建设用地的需求。在今后的城镇化过程中,根据市场规则和行业用地形势变化,合理规划城镇化用地,是我们面临的一个重大课题。
　　三是在流动性过剩条件下,房地产的金融属性回归。随着经济快速增长和国际资金的不断流入,我国经济体系的流动性趋向于过剩。受投资渠道的限制,我国过剩资金一般涌向两大资产投资市场:一为资本市场,二为房地产市场。对许多年轻人来讲,投资股市只是积攒首付的手段,而购房才是真正的目的,房地产作为资产的属性逐步体现出来。即使在住房限购的情况下,我国房价仍然没有被抑制住。但由于允许城市居民购买第二套住房,这部分购房需求仍或多或少地带有投资的性质。对于许多富裕家庭来说,在投资渠道狭窄的情况下,购买二套住房是他们的不二选择。因而,未来房价走势如何,货币增速仍是关键因素之一。在居住需求逐步释放的情况下,房地产的增值保值需求不容小视。　冀实