2014年是楼市调整年,全国各城市不断传来放松限购的消息,而央行也放松了首套房认定标准,并同时降息,潍坊市也出台了包括二手房在内的契税补贴政策,一系列的措施正在逐步发挥成效。
　　1月22日,搜房网数据监控中心发布《2014年潍坊楼市数据白皮书》,据调查显示,潍坊购房者对楼市态度正由观望转向出手。此外,超过五成的购房者钟情于一步到位的三居室,随着单独二胎政策的实施,大户型的关注度也逐渐上升。同时,住宅产品仍然为潍坊购房者最关注的物业类型,由此可见,潍坊的置业仍以自住为主。
土地成交金额环比上涨7.2%
　　2014年,潍坊土地市场紧随楼市波动,开年伊始,借2013年土地年末火热之势,潍坊土地成交量表现可观。行至5月,潍坊土地成交达到全年第一个成交高潮,6月过后,受楼市下行压力影响,土地市场也受到波及,整体态势有所放缓。年底借助利好政策出台,12月潍坊土地成交出现翘尾行情,成交量达全年最高。
　　数据显示,2014年潍坊土地成交共235宗,环比下跌27.5%,总成交金额为148亿元,环比上涨7.2%。尽管2014年整体土地市场降温,成交量有所回落,但土地成交总价居高不下。随着土地市场四季度的回暖,开发商拿地现象集中,拿地类型主要以商办用地和工业用地为主,促使土地总成交金额进一步上升。
　　从整体走势来看,潍坊土地推出面积与成交面积曲线基本相同,5月出现第一个推地高峰,推出面积325.7万平方米,当月即成交281.1万平方米。之后土地推出和成交面积均一路下行,到9月开始止跌。随着“认贷不认房”、“房贷利率最低可打7折”利好政策出台,10月楼市迅速升温,同时带动土地市场回暖,11月央行宣布降息,又进一步促进市场回暖。12月潍坊土地推出面积和成交面积达全年第二个高峰,土地推出面积374.2万平方米,成交面积342万平方米,均达到全年最高值。
　　土地成交类型方面,商办用地波动较大,住宅和工业用地相对平稳。2014年潍坊商办土地推出量比住宅用地明显增加,成交量更是高于住宅用地。尤其是5月和12月,商办用地成交十分亮眼,远高于2013年同期水平。从成交区域来看,商办用地成交区域主要集中在寒亭和滨海。反观住宅用地,在经历8月成交最低点后,四季度逐渐回暖,12月达到成交高峰,全年无较大波动。
潍坊市场均价稳定,略有微跌
　　据搜房网数据监控中心统计显示,2014年潍坊市内六区市场总均价整体呈现平稳态势,略有降幅。具体到各月来看,波动最大的月份出现在4、5月,一方面“银四”、“红五”期间开发商调整销售策略以价换量,另一方面也与老盘售罄和新盘入市有关。自5月开始,潍坊房价持续下降,到12月降至全年最低4385元/平方米。其原因在于年底开发商为消化库存、冲刺业绩、加速资金回笼而采取了一系列打折、优惠策略。
　　从区域看,寒亭区和潍城区分别以0.56%和0.30%的涨幅成为市内六区中的“黑马”。究其原因主要是由于潍城区低价盘售罄、寒亭区优质高价盘入市所致。备受购房者关注的奎文区和高新区则出现了不同程度的下降,其中奎文区下降4.86%,高新区下降1.08%。
　　总体来看,市内六区市场均价目前以4400元/平方米为分界线,高价区与低价区分层鲜明,备受购房者关注、追捧的奎文区和高新区仍然领衔市内六区均价高价区。
　　对比分析潍坊市场总均价与成交总均价的走势可以看出,潍坊六区市场总均价与成交总均价走势并不完全一致,成交均价走势较市场均价走势波动更大。市区市场均价自5月开始持续平稳下降,成交均价却呈现出波动下降的趋势。
商铺成交环比上涨4.07%
　　数据显示,2014年潍坊年度成交总量为35552套,环比下降16.74%,成交总面积3839887平方米；其中住宅共成交30776套,成交面积为3414371平方米；商铺成交3737套,成交面积326325平方米；写字楼成交1039套,成交面积99191平方米。
　　区域方面,高新区成交7729套居成交首位,潍城、奎文分列二三位。滨海经济开发区成交突破1000套,成为高于前年同期水平的唯一区域。这说明,高新、奎文、潍城三区依旧是购房者选择的重点区域。滨海经济开发区由于政府大力的发展,在拥有很多惠民政策的同时,也吸引了更多购房者的注意。
　　2014年潍坊商铺成交亮眼,成交套数环比微涨4.07%。其中10月份商铺成交1352套,同比大涨948.06%,达到2014年成交量最大值。区域成交上,潍城区以1622套的成交量延续2013年的火热态势,领跑商铺成交总量,寒亭和奎文以692套和545套位于成交第二、三位,高新区与坊子区成交量相比去年有明显提升。
　　2014年写字楼成交相比2013年略有下降,就各月数据来看,成交高峰出现在9月,单月成交211套。潍坊跃居二线城市以后,楼市前景更加开阔,写字楼的发展潜力不容小觑。从区域分布来看,写字楼成交的热门区域依然集中在奎文、潍城、高新、坊子等市区。与前年同期相比,坊子区呈现大幅增长,潍城区基本持平,奎文区和高新区呈现不同程度的下跌。
高新、奎文、潍城为主选区域
　　数据显示,2014年潍坊楼市实际开盘总量为151个,与2013年相比下降6.8%。从市场供应量来看,2014年潍坊楼市总供应套数为46840套,总供应面积为5016821.65平米,从供应量各月走势来看,8月份开发商为迎接楼市传统销售旺季“金九银十”的到来,加大供应力度,供应套数达8994套、供应面积为937692.72平方米,供应量居全年之首,在此之后,供应量出现下滑,这期间开发商主要以消化库存为主。
　　开盘方面,2014年潍坊共有151个项目开盘加推,环比下降6.8%。从开盘数量来看,一季度受春节影响,开盘数量最少,只有14个项目开盘；二季度共开盘46个,其中“红五月”开盘25个,位居潍坊全年开盘首位；三季度有49个项目开盘,众多楼盘赶在金九旺季到来之前抢占先机推盘入市；四季度共有42个项目开盘,其中10月为传统旺季开盘21个,仍维持较高水平,12月临近年底开盘数量则有较大回落。
　　区域分布方面,高新区占开盘总量的24%,奎文区、潍城区、坊子区、寒亭区、滨海经济开发区、经济开发区位列其后。由于地理位置与配套成熟等优越条件,高新区、奎文区与潍城区三大热门区域仍是潍坊楼市推盘的主力军。
　　　　　　　　　　　记者薛静