近期有关楼市政策的调整出台后,多地即进入细则密集发布时间。4月以来,已有浙江、珠海、辽宁、深圳、上海、南京等多个地方对此前公积金政策作出相应调整:降低公积金贷款比例或者提高公积金贷款额度,释放出明显的鼓励刚需入市信号。
　　相关机构数据显示,进入4月以来,虽受清明小长假影响,但多地商品住宅成交量同比出现不同幅度上涨,与去年同期相比出现明显反弹。但值得关注的是,成交量的增长并未带动成交价格出现明显上涨。分析人士认为,楼市新政出台后,个别城市楼价有望企稳回升,但整体来看,“量增价稳”或将成为楼市新常态。
各地公积金新政密集推出
　　4月11日,人民银行南京分行发布通知,对于购买二套房申请贷款的,南京、苏州两市的最低首付比例分别由70%、60%统一降至45%,其他11个地市的最低首付比例由60%降至40%。此前的4月10日,南京出台的一则关于公积金租房的相关政策继续引发市场对近期政策调整的关注。南京公布的《关于进一步放宽提取住房公积金支付房租条件的通知》中规定,只要职工连续足额缴存住房公积金满3个月,本人及配偶在本市行政区域内无自有住房且租赁住房的,可提取夫妻双方住房公积金,用于支付当年房屋租赁费用。
　　在南京之前,4月3日浙江省和杭州市就已经率先调整了公积金贷款购房政策。调整后的政策显示,放宽贷款申请条件,由连续足额缴存住房公积金12个月以上调整为6个月(含)以上；提高最高贷款额度,职工及配偶共同申请贷款的,最高额度由80万元提高到100万元；降低贷款首付比例,首套普通自住房最低首付款比例为20%,对拥有一套住房并已结清相应公积金贷款,再次申请住房公积金贷款购房,最低首付比例为30%。
　　一线城市中,深圳宣布实行新的公积金政策:住房公积金缴存职工家庭使用住房公积金贷款购买首套普通自住住房的,首付款比例为20%；拥有1套住房并已结清住房公积金贷款的住房公积金缴存职工家庭,为改善居住条件再次申请住房公积金贷款购买普通自住住房的,首付款比例为30%。
　　上海4月9日推出的新政策规定:购买首套房及二套普通住宅,个人和家庭公积金贷款上限分别上调至50万元、100万元。缴存补充公积金的,各自额度可再分别增加10万元、20万元。由此,单户家庭公积金贷款最多可达120万元。同时,上海还进一步放宽了提取公积金支付房租的条件。
　　而据了解,早在3月份,北京和广州两地就已经对公积金贷款购房的首付比例和贷款资格作出相应调整,这就意味着,截至目前,北京、上海、广州和深圳四大一线城市已经全部调整原有的公积金贷款购房政策。除此之外,包括珠海、株洲、辽宁、福建等地均推出了公积金新政。
多地楼市闻“风”而动
　　借新政“东风”加速推盘,几乎已经成为开发商共识。清明节小长假后的周末,深圳又迎来推盘小高潮,个别售楼处现场甚至再现购房者通宵排队买房的情景。
　　据中国指数研究院统计显示,3月30日至4月5日的一周时间内,北京商品住宅共成交2359套,面积22.06万平方米,同比上涨159.65%；上海商品住宅成交3616套,面积36.63万平方米,同比上涨16.4%；广州商品住宅成交1771套,面积20.59万平方米,同比上涨71.13%；深圳商品住宅成交891套,面积8.65万平方米,同比上涨42.01%。除上述一线城市之外,其他主要城市成交量均出现不同幅度上涨,其中杭州在该周的商品住宅成交面积同比增幅甚至超过100%。
　　根据上述机构的统计,该周其监测的38个城市商品住宅成交面积与去年同期相比整体上涨19.5%,其中29个城市同比上涨。分城市来看,全线城市同比则均呈现上涨,其中一线城市同比涨幅最大,为51.4%,三线城市次之,同比上涨41.2%。
　　但成交量的火热并不代表房价的升温。以广州为例,“3·30新政”出台后的首周,广州成交均价则回落至14208元/平方米,环比下跌4%。此外,新政出台后,广州市场也并未出现楼盘大幅涨价的情况。
　　深圳方面,4月首周商品房成交均价的环比上涨幅度仅为0.35%,北京和上海的情况大抵如此。除一线城市之外,其他二三线城市也并未出现成交价格明显上涨,如苏州在新政发布还出现成交均价的连续下跌。
　　相关分析认为,过多的库存积压决定了卖方不会轻易提高售价,从目前的局势来看,定位刚需的楼盘成交明显占据主流,这也决定了楼价短期内不会出现明显上扬。
渐入量增价稳新常态
　　从各地出台的公积金新政来看,尽管降低公积金贷款首付比例或者提高公积金贷款额度成为大势所趋,但多数政策均对房屋面积或者用途作出相应的硬性规定,由此可见,对刚需入市的支持态度明显。
　　虽然在“3·30新政”出台后,各主要城市的库存压力均有所缓解,但压力却未得到根本解除。中国指数研究院数据显示,截至4月5日,北京、上海、广州和深圳四大一线城市的可售住宅面积仍分别维持在1051.09万平方米、1243.41万平方米、955.83万平方米和349.28万平方米。二三线城市方面,南京、苏州等地的可售面积也分别达到676.15万平方米和784.71万平方米。其中,上海等地的库存量还有所增加,去库存形势不容乐观。
　　对此,相关分析认为,在政策推动和库存压力仍存的形势下,价格合理、户型面积在90平方米左右的刚需产品将在未来一段时间内占据市场成交主力,由此可见在成交价格上不会出现明显上涨。
　　银河证券研报认为,政策放松能提升和维持目前房地产市场的流动性,但不同区域受益程度可能不一样,流动性好、购买力强的一线城市和部分二线城市的存量房和新房市场可能都会活跃,流动性好、购买力一般的城市可能只有存量房的活跃。
　　海通证券研报指出,2014年以来,不论在信贷政策还是产业政策层面均出现不同程度利好。目前在供给层面,开发商积极去库存,主动调价迎合消费市场已是不争事实；在需求层面,限购、限贷已陆续打开,政府本次再度从金融支持和税收减免角度支持房地产需求释放。行业在政策不断利好的带领下,已经逐步从政策拐点迈入去库存拐点。
　　也有分析人士认为,在几轮政策的推动下,预计今年楼市既不会出现2014年的低迷状况,也不会出现量价齐涨的局面,最有可能的是政策引导刚需入市,带动成交量上涨,整体价格仍维持在一定的水平,难有较大的波动。在各地拥有更多的调控自主权和行政手段逐步推出的背景下,房地产市场有望迎来量增价稳的新常态。　　　本刊综合

延伸阅读
地产股行情可期
　　近日地产板块的强势上扬引发市场关注。“3·30新政”以来,地产板块累计上涨超过13%。多地陆续出台公积金政策细则,让这一政策行情继续发酵。相关分析认为,自去年四季度以来,楼市政策陆续进行调整,从目前来看,多轮政策的组合效应仍在持续发酵,有理由对地产股行情报以期待。
　　华融证券研报指出,楼市政策调整出台后,市场表现积极,政策出台后的首周成交量同比明显上涨,房地产基本面正在发生积极转变。政策宽松的趋势明确,地方政府的刺激政策也在陆续出台,房地产板块面临较好的投资机会。
　　银河证券研报指出,一方面2015年以来地产板块表现较弱,截止到3月27日累计涨幅20%,在申万28个板块中排名倒数第6位,有补涨需求；另一方面,地产板块的相对估值便宜,因此,地产板块有望完成从跟涨股到领涨股的转换,地产板块的相对估值便宜、销量持续改善、中期货币宽松和短期政策积极的逻辑继续成立,看好传统的房地产开发龙头企业。但该研报同时指出,从中长期来看,板块基本面依然将起主导作用,这波地产行情的持续性还需要4月份楼市销量进行验证。
　　　　　　　　　　据新华网

市场观察
以房养老首批保单姗姗来迟
　　“你留下房子,我为你养老”,近日国内首款以房养老保险产品迎来首批客户,北京、上海和武汉都有几位老人和老人家庭正式签订了投保单。但是,以房养老保险产品仍处于发展初级阶段,对老人和家庭来说,由于房产传续、养儿防老等旧观念制约,目前接受度仍较低。对保险公司来说,未来房价涨跌难以预测,以房养老保险产品还是个风险很高的“买卖”,很多公司仍在观望中。
　　据了解,这款名为“幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险(A款)产品”于3月25日获得保监会审批通过,首批保单的正式签订距离去年7月保监会确定在北京、上海、广州、武汉四个试点城市推行以房养老试点已经接近十个月。与普通保险产品犹豫期15天不同,“幸福房来宝”设有30天的犹豫期。签订投保单后,保险公司逐一完成法律协调、房屋抵押登记、公证等工作,最终完成承保,客户在犹豫期结束后约定时间开始领取养老金。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　董禹含

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财政部:9类情况免征契税
　　3月底,财政部出台《关于进一步支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》,《通知》公布了企业、事业单位改制重组涉及的契税政策,其中最引人关注的是9类对土地、房屋权属免征契税的情况。9类情况分别为企业改制、事业单位改制、公司合并、公司分立、企业破产、资产划转、债权转股权、划拨用地出让或作价出资以及公司股权(股份)转让。
　　《通知》同时规定,内容中所称企业、公司,是指依照我国有关法律法规设立并在中国境内注册的企业、公司。另外,《通知》所称投资主体存续,是指原企业、事业单位的出资人必须存在于改制重组后的企业,出资人的出资比例可以发生变动；投资主体相同,是指公司分立前后出资人不发生变动,出资人的出资比例可以发生变动。
　　值得注意的是,财政部表示,《通知》发布前,企业、事业单位改制重组过程中涉及的契税尚未处理的,符合《通知》规定的可按《通知》执行。　　　　　　　　　　　　　　　　　　据新华网